Trois régimes, une seule facture, et une erreur qui se paie en rappel de TVA. La bonne nouvelle : le choix tient en deux questions, toujours les mêmes. Qui est votre client, et sur quel bâtiment travaillez-vous ?
L'ordre compte. On regarde d'abord le client, ensuite le bâtiment.
| Votre client | Le chantier | Sur la facture |
|---|---|---|
| Entreprise ou indépendant qui dépose des déclarations périodiques | Travaux immobiliers, quel que soit le bâtiment | Pas de TVA, mention « Autoliquidation » |
| Particulier | Logement d'au moins dix ans, usage privé | 6 %, avec la mention prévue |
| Particulier | Logement de moins de dix ans, construction neuve | 21 % |
| Particulier | Jardin, piscine, étang | 21 % |
| Particulier | Chaudière au gaz ou au mazout | 21 % sur la partie chaudière |
| Petite entreprise en franchise, ASBL non assujettie, copropriété | Tous travaux | Régime normal : 21 %, ou 6 % si le bâtiment remplit les conditions du logement privé |
Dès que votre client est assujetti et dépose des déclarations périodiques, mensuelles ou trimestrielles, vous facturez hors TVA et c'est lui qui la déclare. Cela vaut pour le sous-traitant qui travaille pour une entreprise générale comme pour le couvreur qui refait la toiture des bureaux d'une société.
Le taux de 6 % ou de 21 % ne vous concerne alors plus : c'est votre client qui applique le bon taux dans sa propre déclaration. Les conditions et la mention exacte dans notre article sur l'autoliquidation.
Une petite entreprise sous le régime de la franchise a un numéro de TVA, mais ne dépose pas de déclarations périodiques. Pour elle, vous facturez la TVA normalement. D'où l'intérêt de poser la question, et de vérifier le numéro avant de facturer.
Le taux normal est de 21 %. Le taux réduit de 6 % s'applique quand trois conditions sont réunies : un logement dont la première occupation remonte à au moins dix ans, un usage privé exclusif ou principal, et des travaux facturés directement au consommateur final.
Même dans un logement de plus de dix ans, certains postes restent à 21 % : tout ce qui touche au jardin, à une piscine ou à un étang, les matériaux que vous livrez sans les poser, et depuis le 1er juillet 2025 la partie spécifique d'une chaudière aux combustibles fossiles. Le détail des conditions du 6 %.
Un devis, deux taux. Une rénovation de salle de bains avec remplacement d'une chaudière au gaz donne une facture à deux taux. Séparez les postes dès le devis, sinon le client découvre la différence à la facture.
Un indépendant qui fait rénover sa maison. Votre client dépose des déclarations périodiques, mais les travaux concernent uniquement son habitation privée. Dans ce cas, le régime du cocontractant ne s'applique en principe pas, et vous facturez comme à un particulier. Si le bâtiment sert aussi à son activité, la règle change. C'est typiquement la question à poser à votre comptable avant d'émettre la facture.
Un bâtiment mixte. Un commerce au rez-de-chaussée et un logement à l'étage : le 6 % suppose que l'usage privé soit au moins principal. Notez l'usage du bâtiment dès la visite.
Vous êtes vous-même en franchise. Vous ne facturez pas de TVA du tout, quel que soit le client, et votre facture porte la mention « Régime particulier de franchise des petites entreprises ».
Démolition et reconstruction. Un régime spécifique existe, avec ses propres conditions, qui ont changé plusieurs fois ces dernières années. Ne l'appliquez pas sans validation de votre comptable.
Dans les deux premiers cas, la mention n'est pas décorative : c'est elle qui fait passer la responsabilité au client s'il vous a donné une information fausse. Toutes les mentions obligatoires d'une facture.
C'est le genre de vérification qu'on fait pour vous à chaque facture : le statut du client, l'âge du logement, la bonne mention, avant que le document ne parte.
21 % par défaut. 6 % si le logement a au moins dix ans, sert principalement de logement privé et si les travaux sont facturés au consommateur final. Le jardin, la piscine et les chaudières fossiles restent à 21 %.
Quand le client est un assujetti qui dépose des déclarations périodiques : c'est le régime du cocontractant, et la facture porte la mention « Autoliquidation ». Ou quand vous êtes vous-même sous le régime de la franchise.
Oui. Par exemple 6 % pour la rénovation d'un logement de plus de dix ans et 21 % pour la partie chaudière au gaz ou pour l'aménagement du jardin. Les postes doivent être séparés.
Cet article donne une information générale et ne constitue ni un avis juridique ni un conseil fiscal. Pour votre situation particulière, votre comptable ou un juriste reste le bon interlocuteur.
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